Comprar um imóvel costuma ser a maior decisão financeira de uma vida. Antes de assinar, alguns cuidados simples evitam dores de cabeça que aparecem só depois, quando o negócio já está fechado.
A boa notícia é que a maior parte desses cuidados não exige nada complicado. Com alguns documentos em mãos e um pouco de atenção, dá para enxergar a real situação do imóvel e do vendedor antes de comprometer o seu dinheiro. A seguir, mostro o que costumo verificar em cada negociação.
Comece pela matrícula do imóvel
A matrícula é a certidão de nascimento do imóvel: nela está registrada toda a história da propriedade, dos antigos donos às mudanças que ela já sofreu. Peça a matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis (a versão recente, e não uma cópia antiga que o vendedor guardou na gaveta).
Com a matrícula em mãos, leia com calma o que está anotado nela. O objetivo é confirmar quem é o dono de verdade e, principalmente, se existe alguma restrição que possa atrapalhar a compra:
- Penhora: quando o imóvel está reservado para pagar uma dívida do dono em um processo.
- Hipoteca: quando ele foi dado como garantia de um empréstimo.
- Usufruto: quando outra pessoa tem o direito de usar o imóvel.
- Outras restrições: qualquer anotação que limite a livre venda do bem.
Cheque a situação do vendedor
O imóvel pode estar limpo, mas o vendedor não. Por isso vale pedir as certidões pessoais de quem está vendendo. Elas ajudam a identificar ações e dívidas que, dependendo do caso, podem acabar atingindo o imóvel mesmo depois da venda.
Negócio com quem tem dívidas relevantes pede cautela redobrada. Não significa, necessariamente, desistir da compra, mas conhecer o cenário antes permite negociar com segurança e, quando for o caso, buscar formas de proteger o que você está pagando.
Débitos que acompanham o imóvel
Alguns débitos não ficam com a pessoa que os gerou: eles costumam seguir o imóvel. Em regra, é o caso do IPTU e de taxas em atraso, além das despesas de condomínio. Se houver pendências assim, quem compra pode acabar herdando a conta.
Por isso, antes de fechar, peça as certidões e os comprovantes que mostram a situação desses pagamentos. Confirmar que está tudo em dia, ou acertar quem vai quitar o que está em aberto, evita surpresas logo depois da mudança.
No Brasil, quem não registra não é dono: a propriedade só se transfere com o registro na matrícula do imóvel.
Comprou na planta? Olhe a construtora
Quando a compra é de um imóvel na planta, o cuidado se volta para quem está construindo. Verifique o memorial descritivo (o documento que detalha o que será entregue), o registro do empreendimento e a saúde financeira da construtora. Empresa sólida e empreendimento devidamente registrado reduzem bastante o risco do negócio.
Leia também, com atenção, o prazo de entrega e a tolerância previstos no contrato. É comum existir um período extra de tolerância, e saber disso desde o início evita frustração se a obra atrasar dentro do que foi combinado.
O contrato e suas cláusulas
O contrato é onde o combinado vira regra. Confira com calma o sinal, a forma de pagamento, os prazos, as multas e, sobretudo, as regras de distrato, ou seja, o que acontece caso o negócio precise ser desfeito. Esses pontos definem o que você pode cobrar e o que pode ser cobrado de você.
Cláusulas confusas pedem revisão antes da assinatura. Se algo soar dúbio ou parecer pesar só para um lado, vale esclarecer e, se preciso, ajustar a redação. Assinar com dúvida é o tipo de pressa que costuma sair caro lá na frente.
Só a posse não basta: registre
Pagar e receber as chaves não faz de você o dono perante a lei. A propriedade só se transfere com o registro da escritura na matrícula do imóvel, lá no cartório. Enquanto isso não acontece, no papel o imóvel ainda é de quem vendeu.
Quem não registra fica exposto a riscos mesmo tendo pago tudo direitinho. O registro é o passo que fecha o ciclo da compra com segurança, e deixá-lo para depois costuma ser um erro que pode custar caro.
Este conteúdo é informativo e não substitui uma consulta jurídica. Cada caso tem particularidades; para uma análise da sua situação, fale comigo no WhatsApp.